Albánie patří mezi nejrychleji rostoucí turistické destinace v Evropě i na světě, dívá se do ní ale i čím dál tím více investorů. Země je láká hlavně příznivými cenami a nízkou regulací. Navíc má před sebou pozitivní výhledy, pokud jde o vývoj ekonomiky a očekávanou vzpruhu v podobě vstupu do Evropské unie. Není proto divu, že Albánie už začíná lákat i ty největší české dravce.
Právě z těchto důvodů se v rámci našeho letního seriálu o realitních investicích v zahraničí tentokrát zaměříme právě na tuto stále tak trochu tajemnou zemi na západním Balkánu.
Albánie v současnosti zažívá neskutečný ekonomický boom, který jen tak neopadne. Dlouho nejchudší země starého kontinentu, kterou předtím diktátor Enver Hodža totálně izoloval od okolního světa, totiž roste z nuly.
Češi & zahraniční nemovitosti
Nemovitosti v zahraničí se staly základní součástí portfolií tuzemských investorů. Proč svůj druhý domov Češi nejčastěji budují ve Španělsku? Jak je ovlivnila bezpečnostní situace v Dubaji a kde teď koupit nejzajímavější reality na trhu? Téma detailně a postupně přibližujeme v letním realitním seriálu. Všechny články naleznete ZDE.
„Albánie si dnes prožívá to, co si prožívalo Česko před třiceti lety. Probíhají tam takové naše devadesátky,“ říká pro Forbes zakladatelka a majitelka společnosti Albia.cz, která je dnes největší českou firmou v Albánii pohybující se v oblasti zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí včetně následné správy apartmánů a dalších souvisejících služeb.
Pokud se podíváme detailně na realitní trh v Albánii, zjistíme, že ceny nemovitostí se v závislosti na lokalitě v posledních pěti letech zvýšily v rozmezí od osmdesáti do dvou set procent. Důvody jsou nasnadě.
Albánie v poslední pětiletce trhá rekordy, pokud jde o návštěvnost turistů, což se odráží i na aktivitě zahraničních investorů, kteří se snaží přijíždějící mase lidí postavit dostatečný počet kvalitního ubytování.
Podle Instatu navštívilo Albánii loni 12,47 milionu cizinců, oproti 11,7 milionu v roce 2024, což představuje nárůst o přibližně 6,6 procenta. Pro trh s bydlením to slouží především jako ukazatel poptávky po krátkodobých pronájmech v pobřežních městech.
Světová banka očekává, že albánská ekonomika v roce 2026 poroste opět více než tříprocentním tempem. Pro investory to znamená, že trh je podporován nejen turistickou sezonou, ale také domácí hospodářskou aktivitou, zejména v Tiraně a největších městských aglomeracích.
Zájem o albánské nemovitosti zvýšila i současná situace v Dubaji, která byla nedobrovolně vtažena do konfliktu mezi USA a Íránem a kvůli níž tamní investoři hledají alternativní trhy, kde zhodnotit své peníze.
Zaměřili se i na jihoevropské země a Srbová z Albia.cz odhaduje, že k celkovému růstu poptávky po albánských nemovitostech přispěla Dubaj až z jedné pětiny.
Do Albánie přitom hledí investoři ze všech koutů světa, intenzita jejich zájmu se pak odvíjí zejména od přímého leteckého spojení.
V Albánii dnes najdete mnoho amerických investorů, prim ale hrajou evropské země. Nejvíce si v zemi s černým dvouhlavým orlem na červené vlajce pořizují nemovitosti lidé z Itálie, Polska, Německa, Česka, ale i Skandinávie. Pokud jde o počty Čechů, kteří si už v Albánii pořídili apartmán, takové oficiální statistiky zatím neexistují.
„Počet nemovitostí, které si v celé Albánii pořídili Češi a Slováci, už jdou podle našich odhadů do tisíců. Albánie zároveň začíná lákat bonitnější českou klientelu, která kupuje celé vily, o které je rostoucí zájem, nebo kupují více apartmánů najednou. Někteří i rovnou desítky,“ popisuje Srbová změny v chování investorů.
Ceny nemovitostí v Albánii sice v poslední pětiletce rostly meziročně o více než dvacet procent, i tak se dnes v porovnání s jinými jihoevropskými destinacemi pohybují na příznivých úrovních a nemovitosti jsou tam cenově dostupné i pro běžného Čecha.
Zdražování realit tam dnes lehce zpomaluje, i tak se ale v meziročním porovnání pohybuje nad deseti procenty.
Cena za metr čtvereční závisí na lokalitě. Kolem albánské metropole Tirany jsou ceny nejvyšší, kde v centru atakují i pět tisíc eur (zhruba 125 tisíc korun) za metr čtvereční. Podobné je to v turisticky exponovaných letoviscích, jako jsou města na Albánské riviéře Saranda nebo Ksamil.
Foto Albia.cz
V severnějších pobřežních oblastech, jako je například letovisko Drač nebo Shëngjin, ale ceny padají až pod polovinu hodnot v Tiraně, konkrétně metr čtvereční apartmánu zde stojí 1400 až 2500 eur (v přepočtu čtyřicet tisíc až šedesát tisíc korun).
„Ceny nemovitostí v Albánii se výrazně liší v závislosti na lokalitě, vzdálenosti od moře, výhledu, kvalitě projektu a standardu stavby,“ přibližuje Srbová z Albia.cz a vypichuje hlavní trendy na trhu.
„Mezi ně patří zejména silná poptávka po nových rezidenčních komplexech s recepcí, bazény a profesionální správou. Je velký zájem o menší a střední apartmány, které nabízejí nejlepší poměr pořizovací ceny a následného výnosu. Poptávka roste i po vilách a domech a investoři dnes kladou větší důraz na kvalitu stavby a doprovodné služby,“ vypočítává Srbová.
U vil je nutné podotknout, že se pohybují v jiných cenových hladinách a z čistě investičního hlediska často nedávají smysl. Tyto nemovitosti kupují bohatší klienti, kteří si rádi připlatí za soukromí.
To je vlastně další velký trend. Do Albánie totiž čím dál tím častěji míří podnikatelé, kteří se objevují i ve Forbesu. Jedním z nich je majitel rodinného holdingu Czech-GEN Group Jiří Žák, který v Albánii investičně skupuje desítky apartmánů v různých destinacích.
„Albánii jsem navštívil před asi deseti lety, abych lépe zanalyzoval potenciál pro dodávky uvedených léčivých látek pro místní farmaceutický sektor,“ říká pro Forbes Jiří Žák.
„Země mě natolik zaujala, že jsem následně zakoupil několik apartmánů pro členy rodiny i využití pro management v městě Drač,“ doplňuje s tím, že dnes v Albánii vlastní desítky apartmánů.
Jiří Žák se přitom rozkročil z Drače do Vlory, tedy směrem k albánské riviéře. Zaujal ho například projekt Poseidon Residence, který právě nyní roste u oblíbené pobřežní promenády Lungomare nedaleko mariny, která prochází modernizací. Tam koupil rovnou několik jednotek.
Nové mariny a veškerá infrastruktura nyní vznikají po celé Albánii, což ve finále povede k dalšímu růstu cen nemovitostí v jejich okolí.
K tomu je Žákova společnost MedicProgress i výrobcem hotelové kosmetiky AmeaCare, kterou na albánský trh a postupně i na celý Balkán uvádí právě ve spolupráci s Albia.cz.
„Postupně rozkrýváme potenciál i pro další firmy skupiny,“ potvrzuje, že v Albánii je v rozvoji služeb i obchodu velký potencál.
Foto Jan Strouhal
Z pohledu regulací má Albánie oproti jiným zemím výhodu. Zatímco v jiných jihoevropských zemích dochází k omezování krátkodobých pronájmů nebo jsou stanoveny podmínky, které kupujícím zakazují spekulativní nákupy za účelem následného rychlého prodeje nemovitosti (formou časového testu apod.), Albánie je v tomto i jiném zatím zcela svobodnou zemí.
Regulace pro zahraniční investory jsou zatím velmi vágní, pokud vůbec nějaké. Krátkodobé pronájmy, které zajišťují dodatečný výnos majiteli, který se rozhodne jej poskytnout třetím osobám, pak nejsou ničím omezené a dokážou zajistit roční výnos přesahující deset procent.
Hypotéku ale většinou nesplatí i kvůli kratší sezoně. Albánie má koupací sezonu od května do začátku října, v zimě teploty klesají i k deseti stupňům Celsia. V tomto albánská Riviéra nemůže konkurovat například španělskému Costa del Sol, kde se denní teploty i v zimě pohybují kolem dvaceti stupňů Celsia.
Daňové zatížení se pak pohybuje na také poměrně nízkých úrovních. Roční daň z nemovitosti je nízká a pohybuje se zpravidla okolo 0,05 procenta z hodnoty nemovitosti (konkrétní sazba se může lišit podle obce). Daň z kapitálového zisku při prodeji činí standardně patnáct procent ze zisku.
„Mezi největší rizika na albánském trhu patří především nedostatečná právní prověrka nemovitosti, neověřený developer, nejasné smluvní podmínky nebo podcenění budoucích nákladů na správu,“ upozorňuje zakladatelka Albia.cz Srbová.
A Jiří Žák ji ze své praktické zkušenosti doplňuje. „Albánie a její lidé na mě působí velmi přívětivě a oceňuji, že společnost není nábožensky rozdělená a lidé se vzájemně uznávají a tolerují,“ říká, než se obrátí k investičním a byznysovým zkušenostem.
„Co se týče obchodu, tak ten má svá specifika a je cítit, že jsme na jihu Evropy. Ačkoli je snaha řadu zákonů a legislativy přiblížit maximálně k EU, tak ne vše je zatím harmonizované. Některé činnosti a administrativní kroky trvají déle, než je naším zvykem,“ dodává.
Investoři Albánii do budoucna věří i kvůli tomu, že dnes vykazuje jeden z nejrychlejších růstů HDP v Evropě přesahující tři procenta a výhledy pro další roky jsou podobné. To je kontrast v porovnání se západní Evropou, kde se růst ekonomiky propadá čím dál blíže k nule.
Albánie je navíc v posledním kole vyjednávání o vstupu do Evropské unie, kam by měla vstoupit i s dalšími zeměmi západního Balkánu, jako jsou Severní Makedonie, Černá Hora a Kosovo. Termín přijetí není stanovený, ale očekává se, že k němu dojde zhruba do pěti let.
Foto Jan Strouhal
Tento mix pak dělá z Albánie atraktivní destinaci pro zhodnocení peněz. A v poslední době začíná z českého pohledu přitahovat i ty největší developerské skupiny, které si nechtějí nechat ujít zajímavou příležitost.
A také velká architektonická studia, jelikož se Albánie nečekaně stala epicentrem evropské moderní architektury. Zakázky se zde teď snaží získat skoro všechna evropská architektonická studia.
„Připravují se tam desítky až stovky nových projektů a oni sami o téhle vlně mluví jako o future heritage. Ta země během dvacátého století dostala strašné rány, ale současný premiér (Edi Rama – pozn. red.) do toho extrémně šlape,“ vysvětlovalo v červencovém vydání magazínu Forbes česko-slovenské architektonické duo Chybik + Kristof.
Zdá se, že Albánie dává smysl nejen investorům a že země, která byla v době komunismu velmi blízká Čechům a Albánci si je kvůli tomu dobře pamatují, zažívá opravdu přelomový rok. Tamní trh už totiž není jen o drobných investorech, ale začíná se na něj hrnout i velký český i světový byznys.
