Tři zprávy z realitních trhů z poslední doby: růst cen bydlení byl letos v Česku druhý největší v EU, Pražan by na nový byt vydělával rekordních 14,6 roku a průměrná cena nového prodaného bytu poprvé překonala 104 tisíc korun za metr čtvereční.
Jaký to dohromady dává výhled na ceny nemovitostí před tradiční prodejně silnou podzimní sezonou?
Ačkoli pohled do minulosti ukazuje jen na zdražování, není to s ním tak jisté. Pro další růst cen bydlení sice hovoří stále velmi nízká nabídka bytů a domů uváděných na trh, na druhou stranu ale účinkuje uvadající poptávka, kterou zatím nenabudily ani zlevňující hypotéky.
Navíc funguje něco jako psychologická hranice ceny nového bytu v Praze ve výši 100 tisíc za metr čtvereční, která padla na přelomu letoška, ale o moc víc už se kupujícím zatím platit nechce. Připouštějí to i sami developeři.
„Ceny nových bytů budou dál oscilovat kolem magické hranice 100 tisíc korun za metr čtvereční. Na podzim to bude stejné. Pro nějaké systémové snížení cen ale také není prostor, musela by se podstatně zvýšit nabídka, a to vzhledem k povolování není v dohledu,“ říká majitel developerské skupiny Trigema Marcel Soural s tím, že v posledním roce do trhu významně promluvil také růst cen stavebních prací. Ty podle statistického úřadu rostly nejvíce od roku 1999.
Zároveň záleží na financování jednotlivých projektů. Pokud mají developeři dostatečný vlastní kapitál, a nemusí tak platit rostoucí úroky bance, čekají obvykle s prodeji bytů a domů až po jejich dokončení. To jim s ohledem na dosavadní růst cen na trhu vycházelo tak, že dosáhli na vyšší ceny, a tedy zisky.
„Očekávám, že ceny budou stagnovat. Narazily z určitého pohledu na svůj strop,“ myslí si Evžen Korec, šéf a spolumajitel developera Ekospol. Zároveň upozorňuje na to, že poptávku částečně brzdí také tvrdší regulace hypoték ze strany ČNB. To je vidět i na tom, že ačkoli centrální bankéři zvýšili v květnu základní úrokovou sazbu, průměrné sazby hypoték měřené přes Hypoindex už čtyři měsíce za sebou klesají.
Banky se tak přetahují o každého klienta a sahají si do vlastních úrokových marží. Počty a objemy hypoték ale přesto klesají – zatímco letos za leden až květen bylo uzavřeno 29 tisíc smluv, před dvěma lety to bylo ve stejném období 47 tisíc.
Podle některých statistik tak už nabídkové ceny nových projektů začaly klesat. Podle portálu Cenovamapa.org levnější červnová nabídka snížila průměrné letošní ceny nového bytu pod 100 tisíc, konkrétně na 99 114 korun za metr čtvereční. Podle velkých developerů je teď nabídka na trhu ovšem tak malá, že s průměrnými cenami zahýbají jednotlivé projekty, které jdou do prodeje, a pokud má některý z nich nižší prodejní ceny, odrazí se to v celé statistice.
Tomu ostatně odpovídají i čísla o nové nabídce. V prvním pololetí letoška šlo na trh 2670 bytů, což je druhý nejhorší výsledek od roku 2014.
„Hlavním důvodem rychlého růstu cen nemovitostí v ČR je nepružná legislativa, zejména dlouhá povolovací řízení ve stavebnictví, která brání nabídkové straně, například developerům, pružně reagovat,“ myslí si Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Czech Fund.
Největší pražští developeři příští týden zveřejní data za druhé čtvrtletí. Ta více napovědí o tom, kam se trh pohne na podzim.
