Konečně trochu dobrodružství, chtělo by se napsat ke shrnutí letošního dosluhujícího roku na realitním trhu. Po několikaletém, a pro někoho možná už trochu jednotvárném, růstu cen nemovitostí přišla vlivem mnoha otřesů, kterými letošní rok nešetřil, změna.
Ceny starších nemovitostí už míří dolů a čeká se třeba na to, co se stane s cenami nových bytů. Ačkoli developeři ujišťují, že v globálu dolů s cenami nepůjdou, to radši odloží projekty, už se v cenících objevují nenápadné slevy, které naznačují, že nízká poptávka může být problém i pro stavitele nových projektů.
Letos se ale neměnily jen ekonomické prognózy, ale také třeba velké projekty. Jen při pohledu do pražských ulic si každý mohl všimnout, že řada zásadních a dlouhou dobu plánovaných staveb během roku bobtnala. A jeden důležitý projekt získal svoji tvář s mezinárodním puncem.
Pojďme si připomenout zásadní události, dealy a projekty letošního realitního roku měsíc po měsíci.
Leden
Začátek roku se nesl ve sladké nevědomosti toho, co nás čeká. Hypoteční trh měl za sebou rekordní rok 2021, během něhož si lidé ještě za nízkých úrokových sazeb napůjčovali na bydlení přes pět set miliard korun. A rekordy hlásili i developeři, kteří loni v Praze prodali téměř sedm a půl tisíce bytů. V lednu odhadovali, že číslo letos poklesne na pět a půl tisíce, nakonec budou prodeje ještě nižší.
V lednu také Praha schválila nová pravidla, podle nichž mají developeři městu přispívat na veřejnou vybavenost nebo infrastrukturu. A společnost Livesport prezentovala na půdě Institutu plánování a rozvoje 137 metrů vysokou budovu Aspira II s byty, kancelářemi a retailem, kterou hodlá stavět v pražských Nových Butovicích. Jen o kus dál od další výškové budovy Top Tower, jež na témže místě chystá Trigema se sochařem Davidem Černým.
Únor
V únoru se zdánlivě veškeré dění na čas zastavilo. Ve chvíli, kdy Rusko napadlo Ukrajinu, řešil nemovitosti jen málokdo. Přesto se v nejkratším měsíci roku událo několik důležitých momentů. Oficiálně odstartovala například dlouho očekávaná výstavba na bývalém žižkovském nákladovém nádraží. Společnost Central Group developera Dušana Kunovského tam začala budovat první etapu Parkové čtvrti, která na pražský Žižkov dodá dva a půl tisíce bytů. Kvůli zvýšeným stavebním nákladům vyjde nová čtvrť Kunovského na zhruba dvacet miliard.
Praha zažila ještě jednu událost na pomezí realit a kultury. Po přestavbě bývalé trafostanice na Klárově se otevřela Kunsthalle. Ambiciózní projekt manželů Pudilových vyšel na osm set milionů a přidal na kulturní mapu Prahy další místo pro milovníky umění.
Foto Kunsthalle
Foto Kunsthalle
A upozornila na sebe také Ostrava. Studio Chybik + Kristof ukázalo, jak by mohl vypadat nový nejvyšší dům Česka – mrakodrap Ostrava Tower v centru slezské metropole. Svým tvarem připomíná přesýpací hodiny, měřit měl 235 metrů a jeho cena se má vyšplhat na dvě a půl miliardy korun. Ovšem ještě v průběhu dubna se ukázalo, že na základě inženýrskogeologického posudku a statických posouzení nelze v místě projektu stavět objekty vyšší jak 175 metrů.
V Ostravě tak budou pravděpodobně stát věže dvě, přičemž ta vyšší z nich by si i tak prvenství mezi českými výškovými budovami měla zajistit.
Březen
Na trh vstoupil v březnu nový developer. Pod taktovkou Cresco Real Estate začala v pražských Holešovicích výstavba první etapy developerského projektu SO-HO, který promění zanedbaný brownfield po podniku Tesla ve funkční část města s pěti stovkami bytů za dvě a půl miliardy korun.
Další český developer, skupina UDI Group, naopak zamířila za oceán, konkrétně do Latinské Ameriky. Investice do prvního projektu v Kostarice, kterou skupina v březnu představila, přesahuje 350 milionů korun. Celkem chce však UDI Group v Panamě, Kostarice nebo Kolumbii investovat v následujících čtyřech letech řádově tři miliardy korun.
A developer Radim Passer zase oznámil, že jeho Passerinvest hodlá v následující dekádě proinvestovat pětatřicet miliard korun. Peníze vloží do budování dalších komerčních i rezidenčních projektů na Brumlovce a v nedalekých Roztylech.
Vyšel také tradiční žebříček Forbesu, který každoročně mapuje nejdražší nemovitosti na českém trhu. Letos mu v kategorii bytů vévodil Penthouse Artcube na břehu Vltavy za 250 milionů a mezi domy byl nejdražší zámek na Sedlčansku za 380 milionů. Jak se trh s nejdražšími nemovitostmi proměnil, ukáže za pár měsíců březnový Forbes.
Duben
První den čtvrtého měsíce roku znamenal ránu pro některé zájemce o hypotéku. Vedle zvyšujících se sazeb totiž začala platit stávající omezení hypoték z pera České národní banky, která zavedla snížení horního limitu LTV –poměru mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti – na osmdesát procent, horní hranici DTI, tedy poměru mezi výší celkového zadlužení žadatele o hypotéku a výší jeho čistého ročního příjmu, a horní hranice ukazatele DSTI, který vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu žadatele.
A postupně začal dle očekávání upadat zájem o nové úvěry. Přišlo tak zabrždění celého trhu, který se s nízkou poptávkou potýká dodnes.
Duben ukázal také budoucí možnou podobu dvou poměrně zanedbaných lokalit. Praha představila výsledky architektonicko-krajinářské soutěže o budoucí podobu veřejných prostranství v areálu Pražské tržnice, ve které zvítězilo pražské Studio Perspektiv. Rekonstrukce celého areálu má sice trvat zhruba dekádu, přinese ale moderní a krásný veřejný prostor a do něj i byznys.
A změnit se má také chátrající areál bývalé nábytkářské firmy Jitona v Českém Krumlově. Architektonické studio A8000 ukázalo, jak bude vypadat třicet let opuštěný brownfield poté, co z něj brněnská developerská společnost SVV Real vybuduje novou, moderní čtvrť s dvěma sty byty za více než tři čtvrtě miliardy korun.
Květen
Květen byl rozhodně nejdůležitějším měsícem roku z pohledu architektury. Výsledky velké mezinárodní architektonické soutěže, kterou pořádala Praha, totiž odpověděly na to, jak by měla vypadat nová Vltavská filharmonie.
Stavbu, jejíž cenovka sice neustále roste, ale u níž zároveň vedení města předpovídá ekonomické benefity i velkou prestiž, navrhlo dánské studio Bjarke Ingels Group. Architektonická superstar Bjarke Ingels o svém díle mluvil o pár měsíců později i v rozhovoru pro Forbes.
Foto Bjarke Ingels Group
Bjarke Ingels Group
Foto Bjarke Ingels Group
Zároveň se ale děly i poněkud přízemnější věci. I když také zajímavé. Například začali developeři přiznávat brždění některých projektů kvůli enormním stavebním nákladům a klesající poptávce. Na druhou stranu přišlo také výraznější zdražování nájmů, které trvá dodnes.
Když je řeč o developerech, napilno měla na přelomu dubna a května například Penta, která zahájila instalaci fasády na ikonický projekt Masaryčka v samém centru Prahy. Ačkoli se letos už nedočkáme umístění zlatého kýlu, jehož výroba je asi nejsložitější částí, začíná se budova u Masarykova nádraží přibližovat finálnímu stavu.
A oficiálně začala výstavba projektu Lihovar za čtyři miliardy korun. Ten staví Trigema na kraji pražského Smíchova a vznikne v něm celkem 550 bytů nebo galerie umělce Davida Černého. V současné chvíli už na místě stojí první bloky domů a Trigema dokončila také rekonstrukci původní historické varny, která se stane právě útočištěm dvorního sochaře developerské společnosti.
Červen
Začátek léta přinesl lehkou letní bouři kolem projektu Savarin, s nímž developer Crestyl hodlá přestavět stejnojmenný palác a vnitroblok spojující Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Jindřišskou a Panskou. Zpráva, že ministerstvo kultury zamítlo desetimiliardovou přestavbu, mnohé zaskočila.
Postupně se ale ukázalo, že se ministerstvo negativně vyjádřilo ke stavu z roku 2017, se kterým už dávno nikdo nepočítá – tedy k původnímu projektu z pera Jakuba Ciglera. Ten však Crestyl nahradil obecně přijímaným návrhem Thomase Heatherwicka, jak o měsíc později vysvětloval pro Forbes ředitel Crestylu Simon Johnson.
V červnu se opět činil také miliardář Dušan Kunovský, který poklepal na základní kámen další velké čtvrti – tentokrát to byla Tesla Hloubětín, kde hodlá Central Group vystavět celkem patnáct set bytů za zhruba devět miliard.
Červenec
V červenci se dělal byznys. Investiční skupina Trigema miliardáře Marcela Sourala výrazně posílila na poli analýzy realitního trhu, když koupila většinový podíl ve Společnosti pro Cenové mapy ČR, která provozuje portál CenovaMapa.org. Soural tak přidal ke startupu Flat Zone další nástroj na sběr, analýzu i prodej dat o nemovitostech.
Na trh vstoupil také startup Ownest, a to s modelem rent-to-own, který má pomoci k vlastnímu bydlení těm, kteří aktuálně nedosáhnou na hypotéku. Služba koupí byt za klienta. Ten v něm bude po přechodnou dobu žít jako nájemník s předkupním právem a až bude mít dostatek prostředků, vezme si hypotéku a nemovitost odkoupí.
Pozitivním měsícem byl červenec pro rodinu Valových, která plánuje rekonstrukci Domu odborových svazů, dnes známého jako Dům Radost. Za zhruba dvě miliardy se má dům revitalizovat podle návrhu architektů Davida Wittasska a Jiřího Řezáka ze studia QARTA Architektura. A v červenci nastal důležitý posun. Ministerstvo kultury totiž rozhodlo, že původní stanovisko magistrátních památkářů, kteří s přestavbou souhlasili, ale jejichž závěr napadl Národní památkový ústav, je v pořádku. Proces tak může pokračovat.
Foto Qarta
Dům Radost
A Praha pro změnu představila, jak budou vypadat nové čtvrti, které vzniknou nad budovanou linkou metra D. Investovat do nich bude soukromý development i samotné hlavní město.
Srpen
Živo bylo v realitním byznysu i v srpnu. Dvaatřicátý nejbohatší Čech Jan Bednář, který vybudoval za oceánem logistického giganta ShipMonk, oznámil, že postaví logistický areál i ve své vlasti, konkrétně u Chebu. Největší tuzemská realitní kancelář M&M Reality zase spojila síly s realitní skupinou European Housing Services (EHS). EHS Marka Rosenbauma investovala do padesátiprocentního podílu v realitce více než miliardu korun.
V milionářské vesnici Oaks Prague v Nebřenicích se zase měnil majitel. Díky investici skupiny Kaprain získal miliardář Karel Pražák od firmy Eurocapitale majoritní podíl v rozsáhlém projektu, jehož výstavba by si měla vyžádat celkové investice přesahující deset miliard korun.
Foto Michael Tomeš
Luděk Sekyra uprostřed rozestavěného Smíchov City | foto Michael Tomeš
A developer Luděk Sekyra odhalil názvy ulic a veřejných prostranství v budoucí čtvrti Smíchov City, jejíž první domy už na Smíchově stojí. Hlavní třída ponese jméno Madeleine Albright a objeví se i jména dalších slavných žen, které se zasloužily v boji proti totalitě.
Září
S koncem prosluněného léta opustilo pozitivní naladění i developery. Ti začali sčítat, o kolik jim vlivem propadu poptávky klesly prodeje. Letní poptávka totiž v meziročním srovnání poklesla o 75 procent. A v Brně se dokonce v novostavbách za měsíc srpen prodalo jen 23 bytů.
Někteří developeři si ale v září mohli i přes poklesy prodejů mnout ruce. Sekyra Group se dočkala vytoužené změny územního plánu pro zbývající pozemky pro rozlehlou čtvrť Rohan City, což znamená, že může vesele stavět na celém území. A věci se posunuly i v případě brownfieldu na Nákladovém nádraží Žižkov, kde radní hlavního města schválili urbanistickou studii rozvoje lokality, což je předstupeň k tomu, aby se mohl územní plán změnit a aby mohla zmizet i stavební uzávěra.
Říjen
Pozornost na sebe v říjnu strhl jeden konkrétní dům. Fragment od Trigemy totiž podepřely obří sochy částí lidských těl a také socha Lilith. Čtyřiadvacetimetrová postava ženy z leštěné oceli se do architektonicky netradičně pojaté stavby za 1,4 miliardy korun opřela se vší parádou. Navrhl ji umělec David Černý a k Fragmentu ji musely dostat jeřáby.
Foto: Dan Materna
Fragment | foto Dan Materna
Foto: Dan Materna
Fragment | foto Dan Maternana
Ale nejen Trigema se činila. UDI Group Radka Menšíka získala povolení pro výstavbu 960 bytů za 2,8 miliardy korun v polské Varšavě, Bjarke Ingels podepsal smlouvu s Prahou za jednu miliardu a začal pracovat na projektové dokumentaci k Vltavské filharmonii a Liberec šlápnul do příprav několika aktuálních developerských projektů, které mají do stávajících brownfieldů přinést až tisícovku bytů.
Co se týče obecných trendů, dostavilo se na podzim to, co mnozí předpovídali: drahé hypotéky nakoply poptávku po nájemním bydlení. A nahoru tak začaly stoupat i ceny nájmů.
Listopad
Listopad patřil Pařížské ulici. Ta totiž v rámci analýzy Main Streets Across the World, sestavované poradenskou společností Cushman & Wakefield, vystřídala na pozici nejdražší české ulice podle výše nájmu obchodní třídu Na Příkopě. O kus dál zase Pražské arcibiskupství nabídlo k prodeji za 75 milionů korun památkově chráněnou Jindřišskou věž.
Úspěšný listopad má za sebou společnost Accolade miliardářů Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala. Ta dokončila svůj vůbec největší projekt v Polsku – logistický park Štětín Zalom, který využívají na pronajímatelné ploše 230 tisíc metrů čtverečních společnosti jako Autodoc Logistic nebo DHL. V Polsku vlastní Accolade šestadvacet logistických center a v budoucnu plánuje investice za dalších dvanáct miliard korun.
Prosinec
Prosinec sice ještě neskončil, několik událostí už za sebou máme. A, ruku na srdce, těch pár dnů do konce roku se asi nic zásadního už udát nestihne.
Do odvětví průmyslových a logistických nemovitostí se pustily investiční skupiny Progresus a Halcyon, které zahájily strategickou spolupráci s německým GARBE Real Estate CEE. Prvním společným projektem bude výstavba industriální haly v Klášterci nad Ohří o celkové ploše 20 815 metrů čtverečních, jejíž hodnota dosáhne zhruba třiceti milionů eur, téměř tři čtvrtě miliardy korun.
Česká skupina ICP zase posiluje své snahy o nemovitostní dobývání americké Floridy. Investoři, vlastnící mimo jiné tuzemského výrobce oken Vekra, připravují na jihu Spojených států už šestý realitní projekt. Na téměř pětadvaceti tisících metrech čtverečních podlahové plochy plánuje skupina vybudovat 268 bytů za téměř dvě miliardy korun.
Začalo také čtvrté kolo velkého utrpení Paláce Broadway, který v aukci vypisované státem zkrátka nikdo nechce. Čtvrtý pokus o prodej funkcionalistické stavby mezi ulicemi Celetná a Na Příkopě naplánoval Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových na 15. února. Vyvolávací cena je 990 milionů korun, o patnáct milionů méně než u předchozích pokusů. Proč palác nikdo nechce, i když je na tak lukrativním místě? Problematická je hlavně nájemní smlouva platná až do roku 2048.
